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英国房屋的分类和概要现状

发布时间:2014-04-02 11:18:37   作者:admin    点击次数:3768  


 

李嘉诚家族在英国购买资产的新闻传出后,购买英国写字楼的中资机构越来越多。从去年开始,各种中资机构在伦敦收购物业开始成为一种潮流。

 

随着英国迎来中国投资热潮,越来越多的中国投资者把目光瞄准了包括商业地产和住宅地产在内的英国房地产市场。目前,中国多家金融机构已经开始在英国寻找新的办公地点,同时为未来可能在这些机构就业的工作人员寻找住房。平安保险收购了伦敦劳埃德大厦(LloydsBuilding),中国投资有限责任公司收购了伦敦的温彻斯特大厦(WinchesterHouse),目前在英投资或经营的中国企业数量超过500家,未来还有更多的中国企业有意到英国来设立分支机构或欧洲地区总部,以加强与英方在金融、基础设施、创意产业和通信技术等领域的合作。

 

2013年第三季度,在强劲的海外投资需求和英国机构投资者的推动之下,伦敦市中心房地产投资交易量达到50亿英镑,环比上升31%,为自2007年年中开始的历史最高值。据统计伦敦一手物业的购买者中有35%来自东亚和南亚以及东欧和俄罗斯,其中以浙商为代表的中国购买者居多。对于来自中国的投资者而言,伦敦仍然是投资英国的首选城市。 

 

住宅市场方面,随着英国经济复苏迹象日益明显,再加上政府的刺激政策和当前超低利率以及消费者信心上升,英国房地产市场在经历长时间冷清后终于出现回暖。2013年以来英国住宅市场走势一路飘红,房价不断上升。根据最新调查数据,今年10月份伦敦市中心的住房价格环比上升0.6%,同比上升6.8%。在住宅市场,买家需求的增速大大超过住宅供应的速度。

 

与其他国际大都市相比,伦敦无论是住宅市场还是商业市场的进入成本和退出成本都比较低。并且伦敦经济稳定,物业的租赁期较长,确保长期的租金回报。于是,当中国的个人投资者和机构投资者进行海外投资时,会自然而然将伦敦作为优先选择城市之一。除此之外,英国也是教育世界航母,作为整个家庭的移民,儿女教育,家庭养老,英国都是首屈一指的最优质移民国选择。

 

在英国,一般来讲,买房要比租房便宜。出于传统观念,英国有70%的人都拥有自己的房子。海外华人居安思危,不断储蓄的生活习惯使得他们在这次经济危机中所受的影响较小。英国房价的降幅已经超过了有史以来的任何一个时期,很多人经过了将近两年的等待之后,开始对房地产市场跃跃欲试。那么人们对英国房地产的历史,结构了解多少?投资房地产市场应该注意什么?英国房地产市场走向如何?本文将试着解答这些问题,希望能起到抛砖引玉的作用。


英国房屋历史 都铎王朝时期的房子

英国房屋市场主要以旧房为主,而且不是按照国内的面积出价。各个时代留下来的房屋很多,这也就决定了英国买房的复杂性。

 

英国人的年代是以历史上曾经在位的国王的名字划分的,就好像中国人说乾隆,康熙一样。老一点的是都铎(Tudor)时期(15-16世纪)的房子。这些房子最明显的特征就是白墙,黑色木条框。英国的古城如约克,柴斯特有很多这样的房子。

 

 

                                                                               

                                                     Tudor时代的房子

 

18世纪到19世纪的英王乔治时期,建筑风格以砖石结构为主。房子天花板很高,风格受古希腊,古罗马影响。现在很多大城市比如巴斯、布莱顿、利物浦、曼城都有乔治时期的连体房屋。而很多乡村豪宅,都是乔治时期的独幢建筑。

 

 

 

                               乔治时代的房子

 


 

19世纪到20世纪的维多利亚时代,是英国工业革命时代,建筑风格百花齐放,英国北部建了很多红砖房子。很多大学被称为红砖大学。如利物浦,里兹和曼城。英国北部很多红砖的连体房就是那个时候建立的,当时主要是为了给当时的穷人、工人阶级建造的。

 

20世纪50年代的房子渐渐有现代化的趋势。60 年代以后的房子,天花板普遍比乔治时期-50年代的低。50年代以后,英国各地政府造了大量政府救济房。

 

80年代以后,英国出现了很多新建社区和新房。大部分房子的每个房间都会比以前造的老房子小那么一点点,院子也很小。房间实用面积比较小,天花板比较低,而且结构不如老房子结实。

 

以上只是概况的讲了一下英国的房屋类型。由于英国房子年代,户型各异,具体情况非常复杂, 需要具体分析。英国没有“大跃进”似的大兴土木,很多老房保存的非常好,价格比新房高。这是与国内不同的。

 

在曼城、利物浦、里兹有很多维多利亚时代的排房。

 


英国住宅的类型

Council House:政府救济房,低收家庭通过向 local council申请排队入住,月租比市场价低,是政府福利补助的一种。政府允许居住 council house的居民在居住超过一定时间后买下来(现在一般是5年),从救济房变成私人房,这样的房子俗称ex-Council. 买ex-council的时候要注意调查一下周围有多少的房子还是council house,如果比例高的话就是说穷人比例高,各色人复杂。这种区的房子投资风险比较高,第一是不安全,第二会影响以后的房价。


Flat:像是国内的楼房,最主要的区别是Flat通常都是Lease Hold, Lease Hold, 也就是说不拥有土地所有权。只买房子不买地。买了Flat之后,要永远向政府交纳土地租用费。而其他类型的房子都是享有土地拥有权的(freehold)。另外Flat没有花园,更适合单身或没有小孩的人居住。


Terrace: 这种Terrace建得都比较密集,一排接着一排,所以也叫排房,或者连体房。这种房子一般都没有后花园,只有一个称之为Yard的后院,前花园一般也不大,有的甚至没有,当街而立。还有的terrace是back to back, 即前后邻居背对背而立,没有后院。很多Terrace都是老房子,建的非常结实,一般是政府房。不少Terrace感觉就是外面看起来小,里面可是别有洞天。


Semi-Detach:半独立式房屋,最主要是前后都有自己的花园,空间比较大,没有排房那种很压抑的感觉。注意:Semi-Detach 的Council house 也不少,价格相对比Terrace高。


Detach:就是独立式别墅,前后独立花园,独门独户,价格相对较贵。


Bungalow: 分为独立和半独立两种,与house的区别就是它一般只有一层。由于进出方便,Bungalow很多都是老人居住。


东西方对房产理解的差异

英国有一个关于房子的电视节目叫location, location, location(地段,地段,还是地段)。这精辟的指出了英国人买房子最关心的问题---地段。

 

由于中西方的差异,中国人对地段的理解与英国人不同,中国人喜欢交通便利,人多热闹,四通八达,人气旺,才是福地旺地。而英国人喜欢人少,环境优雅的地区,才被认为是好地段。另外一般来讲好地段都是私人房地区。不过英国政府为了保持均衡,防止社会分化,几乎在每一个区都会点缀上一些政府救济房。在英国挑房子对于地点讲究比国内多,不同的区会影响到你以后相关的保险费用。英国地少人多,大区里面还分社区,分得很细,有时隔一条街就是两个价格迥然不同的区了。很多英国人宁可买好区里的差房,也不会买差区的好房。

 

比如伦敦和巴斯这样自古就很富有的城市,有很多非常大非常气派的连体房,是以前贵族在城里的住所或者中产阶级的住所。虽然独幢的房子应该比较贵,但是也有一些独幢房子在不怎么好的地段,房子小,周围治安不好,房价便宜。所以说Location最重要。


作为买房者,如何判断房子的地段如何呢?

1. 看人。英国人的经验是,选择不同的时段,到那条街上守株待兔,仔细观测各个时段街上走动的人们。游手好闲的teenager (青年人)出没的时间大多都在晚上六点到十一点间。周末要看看街上有没有酒鬼。

2. 看区。如果各家花园打理得好,说明主人有社会公德意识。再看街上都停什么样的车,你就可以猜得出哪家住什么人,经济实力如何。有机会可以找个邻居聊聊,告诉他你要买这区的房子,问问他的建议。

3. 看交通,学区。交通便利,有利于房屋出租。如果挨着好学校,房价也会居高不下。离市中心不能太近也不能太远,太远了不方便,太近了不安全。

4. 看潜力。如果房子花园大,以后可以申请建休闲房。如果房子阁楼高,可以申请增建睡房。这都能使房价升值。如果你事先知道政府要在附近修建地铁线,那么当地的房价也是有升值潜力的。


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