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近期英国房产市场剖析

发布时间:2014-04-02 11:16:36   作者:admin    点击次数:2188  

根据外国投资者房地产协会(AFIRE)最新发布的一份调查显示,伦敦已经超越纽约,成为最受海外投资者青睐的城市。据统计,英国房价2013 年平均上涨了8.4%,这归因于财产价值大幅激增。平均每个英国家庭在2013年底的最后一周,房价以每天40英镑的速度增长。

对于海外投资者而言,这其中蕴藏着巨大商机,甚至是通过此进行投资移民,那在2014年,英国房价是否会继续走高,哪些地区值得投资,又有哪些防范风险需要注意的呢?

美国《国际财经时报》报道,地产公司第一太平戴维斯(Savills)透露,仅2013年,伦敦房地产市场中的外国直接投资就高达70亿英镑。

英国国家统计署的数据还显示,介于英国国内和世界经济复苏,以及英国抵押市场刺激了房贷流动性上升,截至2013年10月,伦敦房价在该年内飙升了12%。


未来房价上涨空间

这种活跃情况是否会在2014年延续,对房价又有哪些影响?

抵押贷款经理人公司John Charcol的Ray Boulger预测房价在2014年会上涨8%,这和2013年的年增长率吻合,同时也符合外界对于未来一年英国房价的普遍预计。他说,两方面的原因造成 房产市场在过去一年中“朝令夕改”。一是“融资换放贷计划”,它为未达条件的借款人提供廉价的资金,而这些资金又流入了抵押贷款借款人和小企业手中;二是 “协助买房计划”,根据规定,英国政府将拨款35亿英镑,对首次购房以及翻新房屋的人群提供帮助。英格兰地区的这类申请者,将得到政府提供的不超过房产净 值20%的贷款,而其他地区的申请者也将享受到政府提供的抵押贷款优惠。Ray Boulger说,相较于第一种政策,第二项政策又被继续延伸,只要借款者能够支付还款,就为他们提供抵押渠道,但只收取很少的抵押物。

但房产顾问Henry Pryor认为,政策刺激对于楼市影响有限,“接下来的一年,政府的决心是要确保楼市在下一次选举前越来越强劲”。

英国首相卡梅伦表示,自“资助购房计划”推行3个月以来,已经有超过6000人通过该计划申请购房以及抵押。截至目前,已经有750户家庭成功购得了新房,并在自己的新家内过年。


关于新一波房产泡沫的风险性评估:

Pryor还提到当下的一种现象,房屋拥有者们在看到邻居出售房屋获得的价格后,尝试把他们自己的房子也加价进行销售,2013年房价上涨就是这样出现的。然而,从英国房屋抵押贷款协会收集到的房价数据掩盖了巨大的地区差异。

英国《卫报》网站报道称,英国所有13个区在2013年最后3个月都见证了积极的年度平均房价的增长。但细看各个区的数据可以发现全国范围内的巨大差异,英格兰和苏格兰北部的房价分别达到年增长1。9%和3。7%。

另一方面,像纽卡斯尔、考文垂、爱丁堡和格拉斯哥这样的大城市房价,年度上涨只有1%到2%。其他地区,如北爱尔兰东北沿海、赫里福郡和怀特岛,房价却在下降。

另一项来自哈利法克斯银行抵押贷款贷方的研究,专注于2013年首次购买者怎样经营贷款,除了进入房产市场的花费急速增长,现估算平均家庭储蓄达到3.1万 英镑——这是2006年首次买进贷款者在房产市场站稳脚跟所需资金的两倍。同时英格兰银行也称,11月房屋抵押贷款的数量经核实,也是自2008年初以来 最高的。

上述数据再一次引起人们关注,新的一波房产泡沫是否会在2014年来袭?

对于房产泡沫,各方众说纷纭。“目前的房价仍然远低于2007年的峰值,”英国首相卡梅伦近日表示,“有关人士预计称,即便是到2019年,房价也不可能上涨到危机爆发前的那个水平。由此可见,所谓的房地产泡沫根本就是毫无根据的。”


买房投资和移居英国的关联因素:

尽管风险难测,但专家预测,从传统移民及子女教育再延伸到资产保值和增值,伦敦房价还会持续被海外投资者推高。

除了保值空间外,中国买家投资伦敦房地产还可享受一些有利条件。比如,海外买家持有及转手房产数量均不设限制;人民币兑英镑的汇率优势可使中国买家节省近三 成的购房成本;按照目前的规定,海外买家无需支付房产税、资本利得税(增值税);海外买家可申请购房贷款,利率低至3%;租赁市场表现强劲,租金收益率 高;大部分房屋可拥有永久产权或长期租赁产权;完善的法律、税务及简单便捷的购房体系,使海外投资者在国内即可轻松购买伦敦物业。炒房者的热情让英国政府 又爱又恨。值得注意的是,为了阻断楼市过快上涨,英国财政大臣奥斯本在其2013秋季财政声明中宣布,从2015年4月起,那些非本地居民在出售英国房产 时,将被征收资本利得税(Capital Gains Tax,简称CGT)。分析人士担心,这项计划会对整个英国,特别是伦敦房地产市场造成冲击。

但据北京《国际金融报》报道,多家从事国际房产投资的公司表示,增税措施基本上不会对投资英国房产产生多大的负面影响。数据显示,2013年上半年,中国企业在英国市场的并购交易额超过37亿美元。英国泰晤士咨询公司的Lucy James也认为,税收在移民和投资房产问题上几乎没什么影响。

业内专家预计,2013年只是欧洲购房移民的“试水期”,随着越来越多的投资者参与进来,2014年将进入黄金期。鉴于2013年中国来英移民呈“井喷式”增长,英国移民局预测,该趋势还会继续延续。

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